Zakup nieruchomości (np. mieszkania czy gruntów) od komornika nasuwa od razu na myśl wielość problemów z tym związanych. Nie warto jednak bać się kupna mieszkania po okazyjnej cenie pomimo, iż następuje to na skutek egzekucji komorniczej.
Licytacje komornicze są jednym z wielu sposobów egzekwowania długów. Zajęcie takiej nieruchomości zawsze następuje na wniosek wierzyciela. Kupno nieruchomości w warunkach licytacji komorniczej nie stwarza jednak aż tak wielu problemów jakby się pierwotnie wydawało, a nadto procedura takiego kupna nie jest mocno skomplikowana, o ile się zna ją krok po kroku.
Podkreślenia wymaga fakt, iż nie każda osoba może wziąć udział w licytacji nieruchomości prowadzonej przez komornika pod nadzorem Sądu. Ograniczenia te wynikają z Kodeksu postępowania cywilnego i przewidują wyłączenie następujących osób: dłużnika, komornika, ich małżonków, dzieci, rodziców i rodzeństwa oraz osób, których obecność na licytacji ma charakter urzędowy, licytant, który nie wykonał warunków poprzedniej licytacji oraz osoby, które mogą nabyć nieruchomość tylko za zezwoleniem organu państwowego, a zezwolenia tego nie przedstawiły.
Jeżeli nie pozostajemy w żadnej powyżej wskazanej koligacji, kolejnym warunkiem przystąpienia do licytacji jest wpłacenie rękojmi w wysokości 1/10 części sumy oszacowania nieruchomości (która wcześniej jest podana w obwieszczeniu o licytacji) najpóźniej w dniu poprzedzającym przetarg i przedstawienie stosownego potwierdzenia o wpłacie.
Przy spełnieniu powyższych warunków i stawieniu się punktualnie na licytację komornik ogłasza cenę wywołania nieruchomości, która podczas pierwszej licytacji stanowi ¾ sumy oszacowania nieruchomości. Jest to najniższa cena w czasie pierwszej licytacji, za którą można nabyć nieruchomość. Licytację wygrywa oczywiście ta osoba, której oferta będzie najwyższa. Jeżeli natomiast na licytację nikt się nie stawi, lub z osób obecnych żadna nie zaoferuje ceny wywołania, komornik ogłasza zakończenie licytacji. W stosunkowo niedługim czasie (przy braku wystąpienia okoliczności z art. 982 k.p.c.) komornik ogłasza drugą licytację nieruchomości, której cena wywołania wynosi już tylko 2/3 sumy oszacowania. W przypadku jeżeli nikt nie będzie chciał nabyć danej nieruchomości, egzekucja z tej nieruchomości jest umarzana i może być ponownie wszczęta dopiero po upływie roku.
W przypadku wygranej licytacji Sąd wydaje postanowienie o przybiciu – dokument potwierdzający naszą „wygraną” licytacji. Po uprawomocnieniu się tego orzeczenia Sąd kolejno wzywa nabywcę do zapłaty wylicytowanej kwoty, pomniejszonej o kwotę wpłaconej rękojmi. Płatności należy dokonać w terminie 14 dni od dnia otrzymania wezwania, natomiast jeśli nie jesteśmy w stanie zachować tego terminu należy wystąpić do Sądu z wnioskiem o przedłużenie terminu płatności o 30 dni. Po uiszczeniu ceny nabycia Sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności nieruchomości, który to dokument po uprawomocnieniu się jest dokumentem potwierdzającym własność nieruchomości.
Ewentualna hipoteka ustanowiona na zakupionej nieruchomości jest co do zasady spłacana w pierwszej kolejności z kwoty uzyskanej w drodze licytacji, także kupno podczas licytacji, jako nabycie pierwotne, powoduje, iż co do zasady nabywamy nieruchomość bez żadnych obciążeń.
Oczywiście należy pamiętać, iż przed przystąpieniem do licytacji warto zapoznać się z księgą wieczystą danej nieruchomości (numer księgi jest zawsze podany w obwieszczeniu o licytacji) oraz operatem szacunkowym, który jest do wglądu u komornika. Można również dokonać oględzin nieruchomości w wyznaczonych przez komornika terminach. Wszystko to ma służyć temu, aby licytant, potencjalny nabywca nieruchomości, miał wiedzę o wszelkich wadach nieruchomości oraz o jej stanie.
Jak widać procedura zakupu nieruchomości nie jest skomplikowana, natomiast cena nieruchomości jest zawsze atrakcyjna.
Przepisy regulujące przebieg licytacji komorniczej określone zostały w Kodeksie postępowania cywilnego – art. 921 i następne.